这几天，福州楼市的限购级别又一次放松，昨天几乎被中介朋友圈刷屏：
图片来源于幸福里
1、福州户口的二孩家庭（且其中有1个为未成年）可以购买第三套房，契税要按3个点缴交。
2、名下有确权房产，不动产中心登记出租5年的，可以不计名下套数，未确权的（网签未备案）不计名下套数。
（144平米以上的房产在福州本来就属于不限购，所以这次增加了144以下，等于第三套房产不限购）
PART 1
今年的楼市松绑在全国已经不是什么新鲜事了，从某种角度说，今年楼市面临着下行的压力；
我们来看看关于一些城市救市的举措：
图片来源于网络
继河南两县房企推出“大蒜换房”、“小麦换房”活动后，6月28日，一张海报显示，新城控股旗下新城·云漾滨江项目推出“西瓜换房，以10元/斤的价格收购西瓜，最高抵10万元”活动。（截止发稿时，该项目销售说西瓜换房已经停止）
在广西玉林，历经千军万马过了独木桥进入体制内的公务员有了卖房指标。
有业内人士认为，公务员卖房背后的真实原因是为了解决土地的财政焦虑，因为按照广义的库存和现在的流速，玉林楼市的去化周期要在5-10年之间。
相对比这些城市，福州对于救市释放的信号会更加温和一些，在金融方面出现利好（比如公积金贷款额度增加，利率下调等）以及限购方面做一定的变化。
大家可以看一下，这些变相促销的活动，要么就是在一些小城市，要么处于二线城市的远郊板块（云漾滨江位于南京弘利路和兴城路交汇处，离市中心大约30公里）；
而在福州没有指定限购区域，可以适用于低价板块，也可适用于核心板块；
当然，由于库存压力大，在一些偏远板块，出现了不少楼盘以价换量的销售模式，客观来说，这一招效果还是不错的。
PART 2
网上流传一句话，你不买我不买，房价还得降几百！这句话到底对不对呢？那就得从楼市的底层逻辑说起！
我们的楼市分为三个市场，一级市场是土地供应市场，二级市场是新房销售市场，三级市场是二手房市场。
图片来源于CRIC
如果看过今年5月27日土拍的网友应该还记得，这一次土拍可以看得出来卖家相当有诚意，都是比较核心的地段；
楼面价和指导价之间存在着一定的利润空间，但是除了三幅地块触顶外，有10幅地块是底价成交的。
三个地块触顶进入摇号，而这三个都是小地块，15%的溢价后金额为4.6亿和4.43亿，由厦门建发竞得，另外一幅为租赁用地，成交金额为0.49亿，由福州左海竞得；
如果在2017年的时候，告诉你5年后福州的土拍会出现这样的场面，估计业内人士是不会相信的；
但是近几年的二级市场（新房市场）和三级市场（二手房市场）表现不尽如人意，就导致了一级市场的土拍遇冷，这直接影响到土地财政收入。
土地出让收入是地方政府性基金预算收入的重要组成部分，长期以来，土地增值收益主要还是用在城市，城市建设对土地财政的依赖性是很大的。
以我们福州为例，大家有没有发现城市的建设越来越好了，轨道交通在不断完善中，地铁线路陆续开通，免费的公园遍布全市，城市主干道在不断地升级和新建，大型医院也在不断规划和建设中，这些都离不开土地财政！
当然，还有同行说和某某工资有联系，因为比较敏感，我们就不做讨论。
PART 3
图片实拍于冷清的售楼部
现在二三级市场表现不好的话，会直接影响到一级市场；
如果只是一味地降价，更会增加购房者的观望情绪，所以这个时候，需要一些规则来稳房价；
从本质上说，我们城市的价值可以在公共配套上体现出来，同样是房子，为什么葛岭的房价才几千块还卖不掉，而福州三环周边的房价能达到两万左右，流通性比远郊楼盘强很多。
当然，现在福州的房产去化需要很长的周期，再加上一些曾经积极拿地的闽系房企深陷债务危机，在一级市场上（土拍）的表现有点尴尬。
相关部门提出的房住不炒的定位，稳房价，稳地价，稳预期，我们是非常认可的，但也要注意到因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
在楼市下行的时候，我们的调控也会相对温和一些，其实早在3月29日的时候，福州就发布了两条新规：
1.针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购买普宅：无须提供近两年内满12个月社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方以下普通住宅，但购买后该房屋仍受限售政策影响。
2.长乐户籍也属于福州本地户籍，可购买福州五城区两套普通住宅。
实际上，从2021年福州放开落户以来，购房资格的问题基本已经解决，而这个新规对市场没有起到太大的作用。
但是作为刚需购房和改善型购房的需求还是一直存在的，相关部门也鼓励这类群体购房；
对于刚需来说，现在金融面已经有重大利好，再加上市场上一些房源已经做了重大让步，从闽侯一些非核心板块到三环周边，都有比较明显的降幅；
对于福州不少人来说，是属于结构性缺房：他们或许有两套住房，不过居住体验感可能并不好，那么这次规则就给了他们购房的机会。
小结
图片实拍于某售楼部的园林
总得来说，我们认为现在市场上基本已经见底了，如果有实际性的住房需求，可以多观察一下楼市，把握正确的时机，挑选合适的楼盘。
真心希望购房者多一些理性的思考，少一些情绪化的表达，这才能在楼市中淘得好房子！
由于篇幅有限，我们下期来分析福州几个对于刚需和改善来说算是见底的楼盘，欢迎关注！
