在楼市里,有一句话,没有卖不出去的房子,只有不合适的价格!
从福州楼市的网签来看,似乎也符合这个逻辑,先说一下福州周边的低价住宅吧。
最近南通的中铁城江督府卖得不错,并不是说这个楼盘有什么稀缺性,而是价格确实降了很多,均价在一万出头吧;
在19年每平米在一万五左右,一期业主买这里的期房在一万五左右,还是期房,算是血亏,但是现在江督府现房卖一万一左右,对于个别人来说还是可以接受的;
并不是说这个板块未来会有多大潜力,或者说产品质量有多么好,而是这个价格对于一些极限刚需来说是可以接受的;
如果在仓山板块上班,资金有限的话,这个价格买来自住勉强过得去吧!
还有就是五四北的金地领峯,当初吹风价两万,被一阵狂怼,现在中低楼层一万六左右还能送一个车位;
价格上说,四城区板块内算是很低了,尽管莲花峰万寿园就在附近,但是总有一些唯物主义的刚需吧;
类似的楼盘还有很多,有硬伤,但是价格上做了调整后就卖得不错!
图片为踩盘实拍
但有的楼盘,即使疯狂降价,也不值得购买,因为真的找不到房子应该有的优势!
在闽越水镇游玩,确实能给游客不错的享受,而在出口就有售楼部,估计有不少被逼定;
而现在中介朋友圈里,闽越水镇五米层高的SOHO起步价为23万左右,那是不是值得入手呢?
去闽越水镇游玩的人难道真的不知道地段吗?坐到地铁苏洋站步行能到吗?自驾的话走高速可能不到50分钟;
但是这已经意味着高通勤时间和通勤成本了,光高速费用来回就要28元,加上其他费用,估计一次来回通勤成本超过50元;
对于福州这座主城区不算大的城市来说,这种通勤成本是很难接受的!
所以对于极限刚需想买来自住的话,没有太大的意义。
客观承认,闽越水镇高楼层的SOHO确实有很不错的景观视野,那这种房子值得投资吗?未来有租售比吗?
在回答这个问题时,我们就要对旅游地产有基本的了解!
闽越水镇人流量高的时候主要是在节假日,比如一些黄金周节点,而周末的时候也会有一定的人流量;
但是这种人流量并不能吸引固定租客,作为临时租客的话,那边能借宿的民房就很多了,你总不能叫游客长期居住吧?
因为是毛坯交付,加之是五米层高,要想装修好出租的话,本身的费用就很高了,而这种投入并没有稳定的收入;
但凡上过小学的人,就能算出这种投入和回报比并不对称!
那这种五米层高,买一层送一层的房子未来的升值潜力如何呢?
这个楼盘虽然在竹岐板块,但与苏洋地铁站的距离比较远,基本享受不了轨道交通的便利;
苏洋站的金地自在城在降价20%的时候才取得不错的去化率,那么远离地铁口的闽越水镇SOHO价值在哪里呢?
还有就是该楼盘属于商业性质,未来在二手房市场买卖的时候要交高额的税费,能有多少人接受呢?
周边那么多民房,你不要指望当地人会看上这种SOHO,他们觉得自己的民房有天有地,和别墅没什么区别,你觉得他们会来接盘吗?
但客观说,如果是在闽越水镇长期工作或者有办公需求的群体,他们可能会是比较少的受众群体,因为SOHO是可以注册公司的,这里的SOHO总价也不高。
竹岐板块还有一个天坑!
今天接到富力悦山湖的推销电话,带精装修的住宅单价才七八千元;
如果从字面理解的话,闽侯的住宅,带精装修的价格好像不贵啊,但是要知道这是在竹岐的金水湖片区;
夏天来了,游客多了,商家割韭菜的镰刀都抡冒烟了;
如果说是市区上班的刚需买来自住的话,不要进入低价陷阱;
金水湖到市区的距离接近40公里,这还包含了单程14元的高速费,如果不走高速的话,通勤距离变化不大,但是需要一个小时左右;
同理,这个楼盘不适合刚需外溢!
那么作为旅游地产来买行不行呢?节假日可以过去游玩,看江看湖,心旷神怡?
如果是实现财富自由的话,当然随意了,但是如果只是一般的中产阶级的话,如果对金水湖片区是真爱,那么为什么不可以在节假日的时候选择住酒店呢?
对于竹岐没有地铁的板块,销售都会以二号线延伸段来作为卖点,那个是属于远景规划,会不会有,什么时候有,都是个未知数;
难道你拿自己的青春去豪赌一条未知的地铁线吗?
但话说回来,如果对于金水湖板块的当地人来说,买来一套自住或者说给儿女当婚房,勉强过得去吧;
对于非地缘客户来说,这里虽然山美水甜,但是在这里置业真的不合适!
在偏远板块,尤其是地铁都没通达的地区,本身又没什么产业,怎么适合普通人长期居住呢?
山水秀美并不能作为生活的基础,这种水景地产只有在城市的核心地段才有稀缺性,在偏远板块,很多民房都有这种景观资源,未来要置换的话是相当困难的;
希望大家端午节玩得快乐,不要在旅游板块当了开发商的韭菜!